Novasinergia 2023, 6(2), 96-112. https://doi.org/10.37135/ns.01.12.06 http://novasinergia.unach.edu.ec
Artículo de Investigación
Acumulando riqueza: la revalorización de la vivienda en asentamientos
informales y complejos de vivienda pública
Accumulating wealth: property values in informal settlements and public housing complexes
Alejandro Ramos Albán1* , Gabriela Mejía Gómez2
1Universidad de Florida, Shimberg Center for Housing Studies, Gainesville, EEUU, 32605
2Pontificia Universidad Católica del Ecuador, Facultad de Arquitectura, Diseño y Artes, Quito, Ecuador, 17-01-2184;
gmejia966@puce.edu.ec
*Correspondencia: wramosalban@ufl.edu
Citación: Ramos, A., & Mejía,
G. (2023). Acumulando
riqueza: la revalorización de la
vivienda en asentamientos
informales y complejos de
vivienda pública Novasinergia.
6(2). 96-112.
https://doi.org/10.37135/ns.01.12.06
Recibido: 28 febrero 2023
Aceptado: 22 junio 2023
Publicación: 14 julio 2023
Novasinergia
ISSN: 2631-2654
Resumen: En este punto de la historia de Quito, cuando tanto los barrios
formalizados, como la vivienda pública están altamente consolidados,
parece relevante regresar la mirada atrás y realizar una evaluación sobre
los mismos. En concreto, este estudio propone que ha llegado el momento
de medir cuál ha sido la apreciación económica de estos dos tipos de
vivienda. Para ello se han recopilado y procesado los avalúos de tres
muestras: 1) 200 unidades de vivienda en un barrio formalizado; 2) 40
unidades de vivienda en un complejo de vivienda pública; y 3) 100
unidades de vivienda a lo largo de toda la ciudad. Los resultados obtenidos
indican que la vivienda en el barrio formalizado logró acumular mucho
más valor porcentual y requerir una inversión inicial mucho menor que la
vivienda pública. Sin embargo, también se observó que, en los últimos
años, la vivienda en el barrio formalizado ha empezado a perder valor. A
raíz de este estudio se pueden obtener dos tipos de conclusiones.
Retrospectivamente, se puede concluir que estos resultados muestran que,
a pesar de que la vivienda pública sí ha sido capaz de acumular valor, no
fue competitiva al momento de compararla con la vivienda informal y de
esto se infiere que la vivienda pública no ha sido direccionada a las
poblaciones más pobres. Prospectivamente, estos resultados sugieren que
debe darse un cambio en la forma en que se ha tratado la política de
vivienda en la ciudad. Urge repensar la vivienda pública y sostener los
barrios formalizados.
Palabras clave: Asentamientos informales, barrios formalizados, vivienda
en Quito, valor de la vivienda, vivienda pública.
Copyright: 2023 derechos otorgados
por los autores a Novasinergia.
Este es un artículo de acceso abierto
distribuido bajo los términos y
condiciones de una licencia de
Creative Commons Attribution (CC
BY NC).
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es/by/4.0/).
Abstract: At this point in Quito’s history, once legalized informal settlements and
public housing complexes are consolidated, it is relevant to look back and evaluate
these two types of housing. Specifically, this study proposes that the time has come
to measure whether both legalized and public housing have been able to gain value
over time. Three samples have been collected and processed: 1) 200 dwelling units
from a legalized informal settlement, 2) 40 dwelling units from a public housing
complex, and 3) 100 citywide. Our results show that dwellings in the legalized
informal settlement gained more percentage value and required a lower initial
investment than public housing. However, it was also observed that values from
the legalized informal settlement are starting to decrease. Two types of conclusions
can be drawn from these results. Retrospectively, it is possible to conclude that
public housing in Quito has not been competitive compared to legalized informal
settlements and, therefore, has failed to target low-income families. But looking
into the future, these results show that it is time to rethink housing public policy
in that city. The time has come for public housing to be reconceptualized and for
legalized informal settlements to be sustained.
Keywords: Informal settlements, legalized settlements, property values, public
housing, Quito.
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1. Introducción
El debate alrededor de los asentamientos informales y su relación con la vivienda pública ha
acaparado gran parte de la atención de políticos y académicos latinoamericanos desde que John F.C.
Turner (1977) introdujo este fenómeno en el discurso académico, a mediados del siglo pasado.
Desde aquellas décadas, los asentamientos informales han sido objeto de elogios y condenas. Por
ejemplo, desde una perspectiva política, han sido descritos como “la materialización de las libertades
civiles” y el “resultado de un sistema opresivo de explotación” (Van Ballegooijen & Rocco, 2013, p.
1807) al mismo tiempo. Económicamente, han sido descritos como formas ingeniosas de capitalizar
el trabajo (Peattie, 1994, p. 2), como “modelos de movilidad social”, como “la encarnación de la noción
de progreso” (Caldeira, p. 4), etc. Pero también han sido criticados como entornos urbanos donde la
gente “por lo general, experimenta una alta densidad poblacional sin una densidad económica,
atrapada en un entorno de bajos recursos y bajas cualificaciones” (Alova & Burgess, p. 6).
Este antiguo debate continúa. Si bien los asentamientos informales han sido ligeramente
reemplazados por otros intereses en la academia, todavía hay mucha discusión al respecto y parece
que el interés por ellos está resurgiendo con fuerza. Quito, la capital del Ecuador, no ha sido ajena a
estas circunstancias. Allí también la informalidad ha tenido un espacio considerable en la discusión
teórica, en la política pública y en la forma en que se experimenta la ciudad. Durante décadas, Quito
ha respondido a este fenómeno mediante dos aproximaciones distintas entre sí: la legalización de
muchos de estos asentamientos (barrios formalizados) y la provisión de vivienda pública (ambas
recomendadas y criticadas en similar medida por la literatura académica).
En este punto de la historia, cuando tanto los barrios formalizados, como la vivienda pública están
altamente consolidados, parece relevante regresar la mirada atrás y realizar una evaluación sobre los
mismos. En concreto, este estudio propone que ha llegado el momento de medir cuál ha sido la
apreciación de estos dos tipos de vivienda.
Si bien la literatura académica existente ha invitado a evaluar la vivienda informal y formalizada
desde el punto de vista de su función y no desde su calidad o imagen, quizás empieza a ser hora de
evaluar estas últimas. Después de décadas de desarrollo de la ciudad informal, el interés académico
ya no debería centrarse en la provisión de vivienda sin más, sino en la calidad y dignidad de esta. El
valor de la vivienda, entonces, se convierte en un indicador relevante porque es “es la forma más
directa de medir la calidad de la [misma]” (Aravena & Iacobelli, 2012, p. 19), la de su entorno y de los
servicios públicos de los que disfruta, etc. Más aún, la capacidad de una vivienda de apreciarse indica
si esta puede ser una herramienta apta para superar la pobreza.
Por tanto, este estudio se propuso medir la apreciación o revalorización económica de estos dos tipos
de vivienda, recolectando los avalúos de los últimos 10 años de tres muestras: 1) 200 unidades de
vivienda en un barrio formalizado; 2) 40 unidades de vivienda en un complejo de vivienda pública;
y 3) 100 unidades de vivienda a lo largo de toda la ciudad.
A continuación, se inicia una breve revisión bibliográfica sobre las políticas de legalización de
asentamientos informales y provisión de vivienda pública en Latinoamérica. Posteriormente, se
describe la metodología seguida y las zonas de Quito evaluadas en este estudio. Finalmente, se
presentan los resultados junto con una breve discusión y una serie de sugerencias en cuanto a política
pública que se han extraído a partir de los resultados.
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Legalización de Asentamientos Informales
La sobrecogedora presencia de asentamientos informales en América Latina ha forzado a las
ciudades de este continente a responder a este fenómeno de maneras muy diversas. Sin embargo, la
legalización de estos asentamientos es, por lo general, la práctica más común (Fernandes, 2011, p. 2).
Este proceso tiene un carácter gradual y empieza por proveer a los residentes con cierto nivel de
protección frente al desalojo y culmina con la cesión de todos los derechos de propiedad (Durand-
Lasserve & Selod, 2009, p. 109). La legalización también conlleva la provisión de infraestructura
pública y la tasación de impuestos sobre la propiedad (Fernandes, 2011, p. 22).
La literatura académica presenta varios argumentos a favor de la legalización de los asentamientos
informales, junto con otros argumentos en contra. De acuerdo con Fernandes (2011), algunos de los
argumentos a favor de la legalización incluyen: 1) la escasez de tierras urbanizadas y de recursos
financieros hace que la reubicación de estos asentamientos sea inviable; 2) los costos sociales de
desarraigar a las comunidades que no quisiesen ser reubicadas; 3) reubicar a estas comunidades
conllevaría altos costos y consecuencias medioambientales; 4) en muchos casos, las comunidades
tienen el derecho legal de permanecer en donde se han asentado.
Sin embargo, la literatura académica también presenta algunos potenciales aspectos negativos de la
legalización. Durand-Lasserve & Selod (2009), por ejemplo, argumentan que la regularización
“podría, en algunos casos, reducir en lugar de incrementar la tenencia legal de la propiedad” (p. 107).
Estos autores sostienen que la legalización puede conllevar al desalojo o reubicación de los hogares
más pobres debido a que estos, en muchos casos, o bien no tienen los recursos “para pagar las rentas
más altas resultantes de la legalización y optan por reubicarse en otro asentamiento informal”, o “son
desalojados por sus caseros, quienes al tener un título legal pueden tener incentivos para utilizar sus
tierras para nuevos usos” (p. 108).
Otra preocupación respecto de la legalización es que no ha tenido los resultados que la teoría esperaba
o asumía. Hernando de Soto, por ejemplo, es conocido por haber argumentado, a finales de los 80s,
que la legalización de estas tierras “permitiría a los ocupantes tener acceso a crédito y financiar sus
viviendas y negocios” (Fernandes, 2011, p. 27). Sin embargo, de acuerdo con Woodruff (2001) en
Durand-Lasserve & Selod (2009), “no existe suficientes evidencias de que la titulación pueda
estimular el acceso al crédito para los hogares urbanos” (p. 121). En la misma publicación, Field &
Torero (2006) son citados argumentando que “obtener un título de propiedad en Perú no tiene ningún
efecto en las tasas de aprobación de créditos por parte de bancos privados y tiene un efecto limitado
en aquellas de las instituciones públicas” (p. 119).
La legalización de asentamientos informales también ha sido criticada por sus costos. De acuerdo a
Abiko et al. (2007) en Fernandes (2001), “los programas de regularización tienden a costar hasta tres
veces más que las urbanizaciones legales y planificadas” (p. 7). Esto se explica por los altos costos de
proveer infraestructura y servicios a áreas para los que no fueron planificadas y que, por lo general,
se encuentran en las áreas periféricas de la ciudad.
Legalización en Quito
Los asentamientos informales en Quito han sido legalizados por décadas mediante distintos
procesos. En 2010, sin embargo, la Unidad Especial Regula Tu Barrio (UERTB) fue creada para
manejar los procesos de legalización y realizar levantamientos anuales de los asentamientos
informales que podrían ser elegibles de regularización (Código Municipal de Quito, 2021).
De acuerdo con la regulación vigente, el proceso de legalización está dirigido a los asentamientos que
cumplan, entre otros, con los siguientes requisitos: 1) probar la ocupación ininterrumpida de una
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propiedad por más de cinco años; 2) probar que la consolidación llega, como mínimo, al 35% del
asentamiento; 3) probar que la ocupación se dio de manera pacífica; 4) conseguir la declaratoria de
“asentamiento social de interés” (Código Municipal de Quito, 2021).
La primera etapa del proceso de legalización consiste en avaluar los terrenos ocupados y declararlos
bienes de uso público. A partir de entonces y por los siguientes veinte y cinco años, la Municipalidad
paga una compensación a los dueños legítimos de las tierras mediante la tasación de una tarifa
semestral sobre los ocupantes de tierras. (Código Municipal de Quito, 2021). La segunda etapa de este
proceso consiste en conceder los títulos de propiedad a los ocupantes del asentamiento. Para hacer
esto, el Municipio utiliza el inventario generado por la UERTB (Código Municipal de Quito, 2021). La
entrega formal de las escrituras suele tener lugar en mítines políticos.
La última y más extensa etapa de este proceso es la provisión de infraestructura como saneamiento,
electricidad, adoquinamiento, entre otras que puede ser realizada de manera exclusiva por el
Municipio (gestión municipal), por los nuevos propietarios (gestión directa), o por una mezcla de
ambos (cogestión) (Código Municipal de Quito, 2021).
Vivienda Pública
Otra de las formas en que las ciudades latinoamericanas han respondido a los asentamientos
informales ha sido la provisión de vivienda pública. Por este tipo de vivienda nos referimos a
vivienda que puede ser construida, administrada o subsidiada por gobiernos locales o nacionales. De
manera similar a la sección anterior, la vivienda pública ha sido por igual recomendada y criticada
por la literatura académica.
Por ejemplo, de acuerdo a Caldeira (2017), la alta inversión en vivienda pública en Chile ayudó “a
que el porcentaje de pobreza en la Región Metropolitana de Santiago se redujese del 33% al 10% entre
1990 y 2006” (p. 11). Sin embargo, otros autores han señalado las deficiencias de la vivienda pública
en Latinoamérica. Ya desde los 1970s, John F.C. Turner (1977) advertía que la vivienda pública en este
continente no alcanzaba a las poblaciones más pobres, sino a las clases medias que tuviesen conexión
con autoridades locales.
La literatura académica menciona que, incluso cuando la vivienda pública alcanza a las poblaciones
más necesitadas, las unidades de vivienda siguen siendo deficientes. De nuevo Turner (1977), ha
señalado cómo existen desajustes entre las necesidades de los hogares y lo que la vivienda pública les
provee (en contraste con los asentamientos informales, donde ellos pueden construir su vivienda de
manera ajustada a sus necesidades y realidad). Uno de estos desfaces es la incapacidad que tienen los
residentes de vivienda pública de transformar su vivienda en una fuente de ingresos convirtiéndola
en un comercio, un taller, etc., (Alova, G. & Burgess, G., 2016; Caldeira, 2017).
Más aún, la vivienda pública ha mostrado ser una mala inversión. Caldeira (2017), por ejemplo, señala
que no existen mercados de vivienda definidos en los que estas unidades puedan ser vendidas. Y,
además, Aravena & Iacobelli (2012) han señalado que la vivienda pública en Chile no ha logrado
convertirse en una propiedad que acumule valor en el tiempo. Según estos autores, la vivienda
pública en Chile, “es más parecido a comprarse un auto, que a comprarse una casa: cada día que pasa,
su valor decrece” (p. 19). Así, estos autores argumentan que estas inversiones públicas, al ser
incapaces de desempeñarse como un capital que acumule valor, previene que la vivienda se convierta
en una “herramienta para superar la pobreza” (p. 19).
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Vivienda Pública en Quito
El inventario actual de vivienda pública en Quito se limita a cuatro complejos construidos y
administrados por la Empresa Pública Metropolitana de Hábitat y Vivienda de Quito (EPMHV)
ubicados en los extremos norte y sur de la ciudad.
Estos complejos se encuentran en la periferia de la ciudad, en principio, por los altos valores
catastrales del suelo en las zonas más consolidadas de la misma. Este fenómeno no solamente que
promueve la expansión de la mancha urbana, sino que termina por colocar a una gran cantidad de la
población en zonas donde existe una baja cobertura de transporte público, equipamientos e
infraestructura, lo cual dificulta la movilidad de las personas y las obliga a movilizarse en largos
tramos.
Otro problema existente en la vivienda pública de Quito, de acuerdo con Alova & Burgess (2016), es
que esta es percibida negativamente frente a la vivienda informal. Por ejemplo, estos autores indican
que, por lo general, los residentes de asentamientos informales en esta ciudad perciben su condición
como preferible a la de los residentes de vivienda pública porque aquellos tienen acceso a tierra y
estos no, y esto es importante, según los autores, porque la tierra genera valor financiero y emocional.
En los últimos años, se ha intentado corregir las deficiencias de la vivienda pública en la ciudad
mediante la promulgación del Plan Metropolitano de Ordenamiento territorial (2021) y del Plan de
Uso y Gestión del Suelo (2021). Bajo este contexto, uno de los objetivos de estas normas es el de
fortalecer los proyectos de vivienda social integrada con el uso y gestión del suelo para proveer
espacio público y áreas verdes.
Además, con la creación del Operador Urbano, desde el 2021, se deberá implementar el banco de
suelo de Quito con el fin de declarar Zonas Especiales de Interés Social para vivienda pública (PUGS,
2021, p. 47). En las Zonas Especiales de Interés Social, se podrá desarrollar vivienda de interés social
y vivienda de interés público en lotes vacíos o subutilizados de propiedad no municipal, es decir, de
propiedad de otras instancias de gobierno y de propiedad privada (p. 38).
2. Metodología
Como se ha descrito anteriormente, este estudio investigó sobre si la vivienda en los barrios
formalizados y la vivienda pública en Quito ha sido capaz de apreciarse en el tiempo y, así,
convertirse en una herramienta apta para superar la pobreza. Esta pregunta de investigación ha sido
contestada recolectando los avalúos de los últimos diez años de tres muestras. Para cada muestra se
calculó el valor promedio de la vivienda año a año y sus cambios porcentuales anuales y absolutos.
Los resultados de cada muestra han sido comparados entre sí y se han planteado algunas
interpretaciones a raíz de estas comparaciones. Por último, se incorporaron algunos datos
macroeconómicos del Ecuador a las mediciones, para así dar contexto a las mediciones realizadas.
La primera muestra, correspondiente a los barrios formalizados (BF) está compuesta por doscientas
parcelas seleccionadas de manera aleatoria dentro de los barrios Nuevo Amanecer y Luz y Vida de
Quito. Para cada parcela se recolectó la siguiente información: 1) año de construcción; 2) avalúos
desde el año de construcción hasta el 2021; 3) impuestos prediales para el mismo periodo de tiempo.
Debido a que estos barrios experimentaron un crecimiento exponencial desde el 2010, se decidió que
ese fuese el punto de partida para esta muestra. Toda construcción previa a este año fue descartada
del estudio. En total, 112 parcelas de las 200 recolectadas fueron construidas desde o después del 2010.
Una vez obtenidos los avalúos de cada parcela, se obtuvo el avalúo promedio anual de la muestra.
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La segunda muestra, correspondiente a la vivienda pública (VP) está compuesta por cuarenta
unidades de vivienda del complejo Ciudad Bicentenario. Debido a que las unidades de vivienda de
esta muestra eran más homogéneas que las de la muestra anterior, un número más pequeño fue
suficiente. Se recolectaron los mismos datos y se los procesó de la misma forma que para la primera
muestra. Debido a que los avalúos de estas propiedades estaban disponibles desde el 2014, se
consideró a este año como el año de construcción para esta muestra. De la misma forma, una vez
obtenidos los avalúos de cada parcela, se obtuvo el avalúo promedio anual de la muestra.
Por último, la tercera muestra (C) se compone de cien parcelas seleccionadas de manera aleatoria a lo
largo de la ciudad (Figura 1). Para que esta muestra fuese representativa de la ciudad, se recolectaron
datos de al menos una parcela de todas las parroquias urbanas de Quito y se las clasificó en cinco
sectores (norte, centro y sur de la ciudad y valles nororientales y surorientales). Se recolectaron los
mismos datos y se los procesó de la misma forma que para las anteriores muestras. Esta muestra
estaba pensada como una muestra de control, con la que posteriormente se pudieron comparar las
otras dos.
Finalmente, se recolectaron algunos datos macroeconómicos del Ecuador (PIB, índices de inflación,
precio del petróleo, tasas de interés, etc.) para los años 2010-2021. Estos datos se incorporaron al
estudio para proveer contexto a los avalúos obtenidos.
2.1 Área de Estudio
Este estudio se enfoca en los barrios Nuevo Amanecer y Luz y Vida, junto con el complejo de
vivienda pública Ciudad Bicentenario, localizados al norte de Quito, muy cerca entre sí (Figura 2).
2.2 Barrios Formalizados
Nuevo Amanecer y Luz y Vida presentan características muy típicas de los barrios
formalizados de Quito (Figura 3). Las imágenes satelitales disponibles, muestran que estos barrios
eran tierras de cultivo en los años 1980s. A partir del año 2003 es posible ver algunas construcciones,
pero se puede observar una consolidación más fuerte entre los años 2011 a 2016. A partir de esos años
también se puede observar que aparecen calles adoquinadas. Este patrón de urbanización para ser
confirmada por el levantamiento de datos de este estudio. De las doscientas viviendas cuyos datos se
recolectaron, 111 de ellas (55 %) fueron construidas en 2010 o después; 87 de ellas (43.5 %) fueron
construidas entre 2000 y 2009; y solamente 2 de ellas (1 %) fueron construidas antes del año 2000.
2.3 Ciudad Bicentenario
Este complejo es uno de los cuatro complejos de vivienda pública construidos y administrados
por la Empresa Pública Metropolitana de Hábitat y Vivienda de Quito (EPMHV) (Figura 4). Este
proyecto se remonta al 2007, cuando el Concejo Metropolitano aprobó la Ordenanza No. 12 (Concejo
Metropolitano, 2007) que determinaba la construcción de un complejo de vivienda en los terrenos de
una antigua hacienda. De acuerdo con las imágenes satelitales disponibles, los trabajos de
urbanización empezaron en 2008 y, a partir del 2011, se pueden observar ya algunos de los primeros
bloques terminados. Para el 2019, todos los bloques actuales ya habían sido construidos. Según la
EPMHV (2021), está proyectado construir dos bloques más en el futuro.
Este complejo, de 3600 unidades de vivienda, no ha sido calificada por el Ministerio de Desarrollo
Urbano y Vivienda (MIDUVI) como un complejo que ofrece Vivienda de Interés Social (VIS) o
Vivienda de Interés Público (VIP). Es decir, los interesados en obtener un crédito para financiar una
vivienda en este complejo deben hacerlo a través de instituciones financieras privadas y no reciben
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los estímulos financieros (mejores tasas de interés y bono) que reciben los interesados en las VIS y
VIP. Según la EMPHV (2021), los departamentos disponibles en este complejo se venden desde $
30000 hasta $ 41000.
Figura 1: Parcelas seleccionadas para muestra de toda la ciudad (C)
Figura 2: Área de Estudio. Ciudad Bicentenario en relación con barrios Nuevo Amanecer y Luz y Vida.
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Figura 3: Paisaje urbano típico de barrios Nuevo Amanecer y Luz y Vida.
Figura 4: Paisaje urbano de conjunto Ciudad Bicentenario.
3. Resultados
Muestra de los Barrios Formalizados (BF)
Los resultados de la muestra de los Barrios Formalizados (BF) (Figuras 5 y 6), indican que el
valor promedio de la vivienda en los barrios Nuevo Amanecer y Luz y Vida sigue una tendencia
constante de crecimiento desde el año de construcción hasta el 2019, año en que se llega a los valores
máximos y, a partir de ahí, empiezan a decaer.
Los valores promedio empiezan, en el 2010, muy bajos. En ese año, estos llegaban a los $ 4,692. Sin
embargo, a partir de ese punto, se observa que las propiedades se revalúan año a año. En 2012, por
ejemplo, se observa un incremento importante en los valores: crecen en un 297.61 % comparados con
2011. En 2013, las viviendas se siguen avaluando, pero a un ritmo mucho menor (2.10 %). Sin embargo,
para el 2014, se observa un nuevo incremento importante (60.46 %). A partir de ese punto, los valores
siguen creciendo, pero nunca de nuevo a una tasa tan alta como en el 2012 o 2014.
De hecho, esta muestra parece alcanzar su valor máximo en el 2019, cuando alcanza los $ 45903. Sin
embargo, al año siguiente, en 2020, los valores decrecieron por primera vez desde el año de
construcción, en un -6.03 % y, para el 2021, decrecen de nuevo (-1.2 %). En ese momento, el valor
promedio de una vivienda era de $ 42620, es decir, que este creció en un 908.41% en comparación al
año de construcción.
Muestra de la Vivienda Pública (VP)
Los resultados de la muestra de la Vivienda Pública (VP) (Figuras 7 y 8), indican que el valor
promedio de la vivienda en Ciudad Bicentenario sigue una tendencia totalmente distinta que la
anterior muestra: en este caso, los valores de este tipo de vivienda crecen y decrecen pasando un año.
Este patrón, sin embargo, se interrumpió en el 2019 cuando los valores se mantuvieron iguales al año
anterior. Así, se observó que los valores decrecieron en el 2015, 2017 y 2020; y crecieron en el 2016,
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2018 y 2021. En resumen, en esta muestra no se observaron aumentos en el valor de la vivienda por
más de un año seguido.
Los valores promedio de esta muestra en el año de construcción (2014) fueron de $ 33522.05. Para el
año siguiente, estos decrecieron en un -3.45 % hasta llegar a los $ 33364.42. En el 2016, se observó que
los valores aumentaron por primera vez, llegando a los $ 36660.14. Sin embargo, de nuevo en 2017,
estos decrecieron en un -1.31 % llegando a $ 36176.36.
El mayor aumento anual de los valores promedio se dio en 2018, cuando estos crecieron en un 31.97
%. Para ese año, los valores ya habían alcanzado los $ 44476.08. Sin embargo, para el año siguiente,
los valores se mantuvieron igual y en 2020 decrecieron un -6.85 %, llegando a los $ 44476.08. Por
último, en el 2021 los valores aumentaron ligeramente, menos de un 1 %, llegando a $ 44807.20. Así,
desde el año de construcción hasta este punto, los valores aumentaron un total de 133.66 %.
Muestra de Toda la Ciudad (C)
Los resultados de la muestra de toda la ciudad (C) (Figuras 9 y 10), indican que el valor
promedio de la vivienda a lo largo de Quito creció constantemente (aunque no a un ritmo constante)
desde el 2010 hasta el 2019 cuando los valores llegaron a un máximo. Para el 2020, los valores
promedio decrecieron considerablemente y volvieron a aumentar ligeramente en 2021.
Los valores promedio de esta muestra empezaron en 2010 en $ 38890. Luego de un ligero
decrecimiento en 2011 (-0.13 %), un aumento considerable tuvo lugar en 2012, cuando los valores
crecieron en un 57.55 % y llegaron a los $ 61191. Este fue el mayor aumento anual observado. Por los
siguientes dos años, los valores siguieron creciendo, pero a una tasa mucho más baja.
A partir de ese punto (2015), los valores aumentaron pasando un año. En el 2018 se observó el segundo
mayor incremento anual (28.09 %) y en el 2019, los valores alcanzaron su valor máximo en $ 111162.
Para el 2020, sin embargo, estos experimentaron el peor decrecimiento anual observado (-9.75 %) y
llegaron a $ 100321.
Para el 2021, se observó un aumento de los valores (3.39 %). Este incremento, sin embargo, parece
haber sido impulsado por uno de los sectores de la ciudad: las parroquias nororientales. Los valores
en este sector aumentaron en ese año en un 11 %, mientras que en el resto de los sectores de la ciudad
se mantuvieron iguales (a excepción del norte, cuyos valores aumentaron 1.2 %). Sin embargo, incluso
incorporando las parroquias nororientales al cómputo, los valores promedio de la ciudad no llegan a
los niveles del 2018 o 2019. Por último, para el 2021, el valor promedio llegó a $ 103723; es decir, hubo
un aumento del 266.71 % respecto del 2010.
Comparación Entre Muestras: Barrios Formalizados (BF) vs. Ciudad (C)
Como primer paso, vale la pena comparar la muestra de los Barrios Formalizados (BF) con la
de la Ciudad (C) [Figura 11]. Entre estas dos se pudo observar algunas similitudes. Primero, los
avalúos de ambas muestras experimentaron un aumento considerable entre el 2010 y el 2019 (978.38
%, en el caso de BF; 285.54 %, en el caso de C). Segundo, ambas muestras tuvieron un punto máximo
en 2019 y experimentaron un devalúo considerable el siguiente año (-6.03 %, para BF; -9.75 %, para
C).
Sin embargo, también se observaron un par de diferencias entre estas. Primero, el crecimiento
acumulado entre 2010 y 2021 es mucho más alto para BF que para C (908.41 % vs. 266.71 %). Los
cambios porcentuales anuales también fueron mucho más altos para BF que para C (en el 2012, por
ejemplo, cuando los valores incrementaron en ambas muestras, el crecimiento anual en BF fue de
297.61 %, frente al 57.55 % de C). Segundo, no se observaron caídas en los valores de BF desde el 2010
Novasinergia 2023, 6(2), 96-112 105
hasta el 2019; sin embargo, en C, los valores sufrieron varias caídas porcentuales en algunas ocasiones
durante el mismo periodo de tiempo (-0.13 en 2011, -1.54 en 2015, y -2.09 en 2017 [Tabla 1]). Los
valores de BF solo decrecieron en 2020 y 2021.
Comparación Entre Muestras: Vivienda Pública (VP) vs. Ciudad (C)
Las muestras de Vivienda Pública (VP) y de toda la Ciudad (C) tienen un par de similitudes
[Figura 12]. Primero, los valores de ambas crecen y decrecen al mismo tiempo (crecen en 2016, 2018 y
2021; decrecen en 2015, 2017 y 2020). El único año en que se observa una mínima discrepancia entre
ambas se da en el 2019, cuando los valores de C aumentaron ligeramente (0.11 %) y los de VP se
mantuvieron igual al año anterior. Por último, ambas muestras llegan al máximo en el 2019.
En cuanto a las discrepancias, se puede mencionar que, aunque ambas muestras parecen seguir una
tendencia similar (creciendo y decreciendo al mismo tiempo), las tasas en las que estos cambios
sucedían eran diferentes. Por ejemplo, C experimentó cambios anuales más drásticos que VP en varias
ocasiones (14.99 % en 2016, -2.09 % en 2017, 0.11 % en 2019, -9.75 % en 2020, and 3.39 % en 2021 [Tabla
1]). Por último, cabe mencionar que los avalúos de VP tuvieron un incremento acumulado
ligeramente mayor que C (133.66 % vs. 132.65 %).
Comparación Entre Muestras: Barrios Formalizados (BF) vs. Vivienda Pública (VP)
Por último, es necesario señalar cómo se compara la muestra de los Barrios Formalizados (BF)
con la de la Vivienda Pública (VP) [Figura 13]. Una diferencia fundamental entre estas dos es el valor
promedio que tuvieron en el año de construcción. Por una parte, los valores promedio de BF fueron
$ 4691.74; mientras que los de VP fueron de $ 33522.06. Hay que recordar, sin embargo, que estas
mediciones tienen una diferencia de cuatro años (2010 y 2014).
Otra importante diferencia entre estas muestras es la volatilidad que mostró VP frente a BF [Tabla 1].
En la primera, los valores crecían y decrecían pasando un año: en ningún momento se observó un
crecimiento sostenido de los mismos. Sin embargo, los valores de BF crecieron constantemente desde
el 2010 hasta el 2019.
Por último, es necesario mencionar el contraste entre los valores acumulados en ambas muestras.
Mientras, por una parte, los valores de VP aumentaron en un 133.66 % siete años después de su
construcción (2014 – 2021), los valores de BF aumentaron un 909.42 % siete años después de su
construcción (2010 – 2017).
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Figura 5: Evolución del valor de la vivienda - Barrios Formalizados (BF)
Figura 6: Evolución del valor de la vivienda (cambio porcentual anual) - Barrios Formalizados (BF)
Figura 7: Evolución del valor de la vivienda - Vivienda Pública (VP)
Novasinergia 2023, 6(2), 96-112 107
Figura 8: Evolución del valor de la vivienda (cambio porcentual anual) - Vivienda Pública (VP)
Figura 9: Evolución del valor de la vivienda - Ciudad (C)
Figura 10: Evolución del valor de la vivienda (cambio porcentual anual) - Ciudad (C)
4. Discusión
Posibles Interpretaciones
Uno de los resultados clave de este estudio es que el valor de la vivienda de los Barrios
Formalizados creció en un 978.38 % desde el 2010 hasta el 2021. Dada la naturaleza de los
asentamientos informales y su estrecha relación con la autoconstrucción incremental, era de esperarse
que los valores de esta muestra aumentasen desde el primer al último año registrados.
En esta muestra, como en cualquier asentamiento legalizado, las construcciones en una etapa inicial
eran muy precarias y fueron expandiéndose y mejorando con el tiempo.
Sin embargo, este estudio permite ver la magnitud real (cuantitativa) de esta mejoría en el tiempo.
Más aún, esta medición permite ver hasta qué punto es más asequible la vivienda en un asentamiento
formal frente a la vivienda pública y al resto de la ciudad, por una parte. Y por otra, permite confirmar
que los asentamientos informales han funcionado, desde su aparecimiento hasta el presente, como
Novasinergia 2023, 6(2), 96-112 108
una buena inversión: conseguir una vivienda en ellos es mucho más asequible que es otras partes de
la ciudad y se aprecia considerablemente más que cualquier otro tipo de vivienda.
Por contraste, el hecho de que la vivienda pública se haya apreciado en un 133.66 % cuando la
vivienda en los barrios formalizados se apreció en un 909.42 % en la misma cantidad de tiempo (7
años) indica que ese tipo de vivienda no ha funcionado como una buena inversión: el costo inicial es
muy alto y el rendimiento en el tiempo es bajo.
Vale la pena detenerse en esto por un instante. Si una familia de bajos recursos se encuentra con las
opciones de comprar una vivienda pública por $ 33522.06 frente a empezar una vivienda informal
por $ 4691.74, lo más probable es que escoja la segunda si no hay suficientes incentivos que justifiquen
la diferencia de precios entre una y otra. Y es evidente que esos incentivos no han existido en este
caso. Por una parte, Ciudad Bicentenario no ha sido calificada por el MIDUVI para ofrecer vivienda
VIS ni VIP y, por ende, no es posible acceder al bono de la vivienda ni a las tasas de interés
preferenciales al momento de comprar una de estas viviendas. Y, por otra parte, la relativa facilidad
con que los asentamientos informales son formalizados desincentiva aún más la compra de una
vivienda pública.
Figura 11: Comparación de evolución del valor de la vivienda - Barrios Formalizados (BF) vs. Ciudad (C)
Muestra / Año
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Barrios
Formalizados
(BF)
0.00%
8.89%
297.6%
2.10%
60.5%
2.03%
14.26%
9.97%
5.10%
2.36%
-6.03%
-1.20%
Vivienda
Pública (VP)
-
-
-
-
-
-3.45%
13.27%
-1.31%
31.97%
0.00%
-6.85%
0.74%
Ciudad (C)
0.00%
-0.13%
57.55%
7.15%
19.27%
-1.54%
14.99%
-2.09%
28.09%
0.11%
-9.75%
3.39%
Tabla 1: Comparación cambio porcentual anual de valor de la vivienda – todas las muestras
Novasinergia 2023, 6(2), 96-112 109
Figura 12: Comparación de evolución del valor de la vivienda – Vivienda Pública (VP) vs. Ciudad (C)
Figura 13: Comparación de evolución del valor de la vivienda - Barrios Formalizados (BF) vs. (Vivienda Pública)
Contribuciones y Contrastes con la Literatura Existente
Este estudio incorpora otra capa de profundidad al entendimiento académico de los
asentamientos informales en Quito. En la literatura académica existente, se argumenta que los
asentamientos informales se prefieren por sobre la vivienda pública en Quito por dos razones:
primero, la informalidad permite tener acceso a tierra y, segundo, la informalidad brinda
oportunidades para usar vivienda como una fuente de ingresos convirtiéndola en un comercio, un
taller, entre otros (Alova & Burgess, p. 11). Esta investigación, sin embargo, añade una tercera razón
a por qué la vivienda informal es más atractiva que la vivienda pública: porque la primera ha
demostrado ser una buena inversión, tiene un costo inicial bajo y altos rendimientos, mientras que la
segunda ha demostrado lo contrario.
Por otra parte, los resultados aquí obtenidos parecen contrastar con el argumento de que el valor de
la vivienda pública decrece año a año (Aravena & Iacobelli, 2012). Este estudio muestra que, durante
Novasinergia 2023, 6(2), 96-112 110
el periodo analizado, la vivienda pública en Quito se ha comportado de manera ligeramente distinta
a lo que la literatura hacía prever: a pesar de su volatilidad (sus valores nunca se sostienen por más
de un año seguido), la vivienda pública de Quito no solamente que logró acumular valor durante el
periodo observado, sino que se apreció un poco más que la muestra de parcelas a lo largo de la ciudad.
Sin embargo, la vivienda pública no logra ser lo suficientemente competitiva frente a los
asentamientos informales por la diferencia de precios y la falta de incentivos que ya se han descrito.
Todo esto permite señalar otra similitud entre lo que se ha observado y la literatura académica
existente: la vivienda pública de Quito no ha sido dirigida exitosamente a las poblaciones de más
escasos recursos.
Implicaciones Para la Política Pública
Si bien este estudio puede aporta desde un enfoque retrospectivo al preguntarse cómo se han
desempeñado dos tipos de vivienda después de varios años de su aparecimiento, sus resultados
también son relevantes al momento de pensar la política pública del futuro.
Por una parte, el hecho de que se confirme el rendimiento pobre de la vivienda pública en Quito invita
a plantearse la pregunta sobre la naturaleza de este tipo de vivienda a partir de ahora. En concreto,
parece sugerir que ha llegado el momento de explorar el potencial de la vivienda pública como
vivienda temporal y de arriendo únicamente. Si la vivienda pública no ha funcionado bien como
patrimonio que gana valor a lo largo del tiempo, no tiene sentido insistir en que esta juegue el rol de
propiedad. Proponer la vivienda pública como vivienda de arriendo, posiblemente, logre brindar los
incentivos que han hecho falta para que esta sea competitiva frente a la vivienda informal reduciendo
considerablemente su costo. Como mínimo, la vivienda pública de alquiler tiene el potencial de
proveer más opciones desde el punto de vista de la oferta, permite más flexibilidad (ayuda a resolver
los desfases trabajo-vivienda, resulta atractiva para migrantes, jóvenes, estudiantes, etc.), y, permite
consolidad una mayor densidad en la ciudad.
Por otra parte, resulta preocupante observar cómo la vivienda en los barrios formalizados empieza a
caer en deterioro después de acumular tanto valor año tras año. Contrario a lo observado con la
vivienda pública, la vivienda informal (una vez legalizada) ha funcionado como un activo que
acumula valor. Si se empieza a observar que este tipo de vivienda está en franco deterioro, hay que
pensar en alternativas para salvaguardar las inversiones que han realizado los más desfavorecidos de
nuestra sociedad. Es necesario, por tanto, explorar opciones que permitan paliar este fenómeno. Estas
pueden incluir tanto la inversión pública en el mejoramiento integral de estos barrios, como la
implementación de incentivos fiscales que alivien la carga de los residentes y les permita reinvertir
esos fondos en sus viviendas, acudiendo, una vez más, a la autoconstrucción.
5. Conclusiones
Este estudio tenía el propósito de evaluar si la vivienda en los barrios formalizados y en
complejos de vivienda pública de Quito fueron capaces de apreciarse económicamente en el tiempo
y de convertirse en una herramienta apta para superar la pobreza. Los resultados obtenidos han
permitido emitir un juicio retroactivo sobre el desempeño de estos tipos de vivienda, pero también
proponer futuras líneas de acción en cuanto a política pública.
Por una parte, se ha logrado determinar que tanto la vivienda en barrios formalizados como pública
en Quito ha sido capaz de ganar valor en el tiempo. Sin embargo, se ha observado que la vivienda en
barrios formalizados se apreció mucho más y requiere una menor inversión que la vivienda pública.
No obstante, también se determinó que la vivienda en barrios formalizados ha empezado a perder
Novasinergia 2023, 6(2), 96-112 111
valor desde el 2020. Los resultados muestran que el valor de la vivienda en el barrio formalizado
creció en un 908.4 % desde el 2010 al 2021, pasando de $ 4692 a $ 42620 en ese periodo de tiempo. Por
otra parte, el valor de la vivienda pública creció un 133.6 % desde el año de su construcción (2014) al
2021. Por último, el valor de la vivienda a lo largo de la ciudad creció en un 266.7 % del 2011 al 2021
y en un 132.6 % del 2014 al 2021.
Estos resultados indican que tanto la vivienda en el barrio formalizado, como en el complejo de
vivienda pública acumularon, porcentualmente, más valor que la vivienda a lo largo de la ciudad
(por mucho, en el primer caso; marginalmente, en el segundo). Sin embargo, la vivienda en el barrio
formalizado logró acumular mucho más valor porcentual y requerir una inversión inicial mucho
menor que la vivienda pública. Por último, se logró observar que, en los últimos años, la vivienda en
el barrio formalizado empieza a perder valor.
A raíz de este estudio se pueden obtener dos tipos de conclusiones. Retrospectivamente, se puede
concluir que estos resultados muestran que, a pesar de que la vivienda pública sí ha sido capaz de
acumular valor, no fue competitiva al momento de compararla con la vivienda informal y de esto se
infiere que la vivienda pública no ha sido direccionada a las poblaciones más pobres. Pero,
prospectivamente, estos resultados sugieren que debe darse un cambio en la forma en que se ha
tratado la política de vivienda en la ciudad. Estos resultados son preocupantes porque indican que la
vivienda pública no logró ser dirigida a la población más necesitada y que se ha desempeñado de
manera poco competitiva frente a asentamientos informales y que el patrimonio de las poblaciones
vulnerables residentes en barrios formalizados está en peligro.
Por último, tienen implicaciones en cuanto a futuras líneas de acción. Por una parte, parecen sugerir
que ha llegado el tiempo de pensar estrategias para hacer más atractiva a la vivienda pública
(posiblemente convirtiéndola en vivienda temporal de arriendo) y, por otra, invitan a pensar
estrategias para consolidar la apreciación de los barrios formalizados mediante la inversión pública
y los incentivos fiscales.
Contribución de autores
En concordancia con la taxonomía establecida internacionalmente para la asignación de
créditos a autores de artículos científicos (https://casrai.org/credit/). Los autores declaran sus
contribuciones en la siguiente matriz:
Ramos, A.
Mejía. G.
Conceptualización
Análisis formal
Investigación
Metodología
Recursos
Validación
Redacción - revisión y edición
Novasinergia 2023, 6(2), 96-112 112
Conflicto de interés
Los autores declaran que no existen conflictos de interés de naturaleza alguna con la presente
investigación
Referencias
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